Biska Golf Resort & Longevity Residences

Das Projekt auf einen Blick

Grundstück

767.007 m²

76,7 Hektar

Luxusvillen

89 Einheiten

44.009 m² Netto-Wohnfläche

Golfplatz

18 Loch

61,5 ha inkl. 5 Seen

Kapitalbedarf (Base)

€ 179,2 Mio.

Verkaufserlös (Base)

€ 264,1 Mio.

Development-Profit (Base)

€ 84,9 Mio.

Zweistufiges Geschäftsmodell: (1) Development — Ankauf, Genehmigungen, Bau und Off-Plan-Verkauf sämtlicher Villen. (2) Betrieb — wiederkehrende Erlöse aus Golf, Clubhouse, Longevity/Wellness und Property Management. Golfplatz, Clubhouse und Infrastruktur verbleiben als wertsteigerndes Gemeinschaftseigentum.

Marktanalyse

Makroökonomischer Rahmen — Kroatien

Kennzahl	Wert	Stand / Quelle
BIP-Wachstum 2025	+3,4 %	EU-Kommission
BIP-Wachstum 2026 (Prognose)	+2,6–2,7 %	EU-Kommission
Inflation 2026 (Prognose)	4,6 %	energiepreisgetrieben
Auslandstourismus-Einnahmen 2025	€ 15,3 Mrd. (+2 %)	Kroatische Nationalbank
Übernachtungen (lfd. Jahr)	6,5 Mio. (+1,4 %)	Tourismusverband
Währung	Euro (seit 2023)	preisstabilisierend

Kroatien ist seit EU- und Euro-Beitritt ein etablierter, rechtlich verlässlicher Markt im europäischen Rahmen. Westistrien zählt zu den nachfragestärksten Luxus-Tourismus- und Zweitwohnsitzregionen der Adria.

Luxus-Immobilienmarkt Istrien

Segment	Preisniveau
Luxusresidenzen, Standardlagen (Neubau)	€ 3.000–5.000/m²
Top-Lagen (Meerblick, gebrandete Resorts)	€ 6.000–7.000/m²
Branded Residences (Referenz Kempinski Istria)	€ 5.000–7.000/m²
Realisierter Marktpunkt: 3 Jahre altes Resort ohne Golf/Longevity, 65 m² zu € 465.000	= € 7.154/m²

Die Küstenpreise entwickelten sich seit 2024 um +22–30 % nominal (Referenz Primošten: € 3.300/m² 2022 → € 4.140/m² 2025). Für Premium-Lagen ist weiteres Wachstum von 4–7 % p.a. plausibel.

Wettbewerbsumfeld

Kempinski Hotel Adriatic (Savudrija) — Kroatiens erstes 5-Sterne Golf & Spa-Resort mit eigenem 18-Loch-Platz, seit 2025 „PGA National Croatia".
Valamar Pical Resort (Poreč) — € 200 Mio. Investition, Eröffnung 2026.
Four Seasons Kupari (Dubrovnik) — Branded Residences > € 8.000/m².

Biska differenziert sich als einziges Golf-plus-Longevity-Konzept der Region — kein direkter Wettbewerber mit vergleichbarem integriertem Angebot.

Preispositionierung Biska im Marktvergleich

Selbst der Biska Best Case (€ 7.500/m²) liegt nur moderat über einem bereits realisierten Marktpunkt eines qualitativ deutlich schwächeren Objekts (€ 7.154/m², ohne Golf/Longevity). Der Base Case (€ 6.000/m²) ist damit konservativ angesetzt.

Flächen- & Baukalkulation

Flächenmodell

Komponente	Fläche	Bemerkung
18-Loch-Golfplatz	61,5 ha	inkl. 5 Seen (33.971 m²)
Villen (89 Einheiten)	57.274 m² BGF / 44.009 m² netto	Verkaufs- & Kalkulationsbasis
Clubhouse	3.500 m² BGF	Hospitality-Zentrum
Longevity & Wellness Center	4.500 m² BGF	Prävention & Spa
Wartung / Nebenanlagen	4.524 m² BGF	Betriebsinfrastruktur
Gesamt-BGF	~69.800 m²	unter Kappungsgrenze

Kalkulationsprinzip: Baukosten und Verkaufserlöse werden durchgängig auf die verkaufbare Netto-Wohnfläche von 44.009 m² gerechnet (≈ 77 % Flächeneffizienz) — die marktübliche, konservativ belastbare Bezugsgröße für Off-Plan-Kalkulationen.

Baukosten Villen & Gesamtkapitalbedarf

Position	Worst	Base	Best
Baukosten Villen (€/m²)	1.950	1.800	1.500
Residential Construction	85,8	79,2	66,0
Grundstück (inkl. DD)	35,0	35,0	35,0
Infrastruktur	12,0	12,0	12,0
Golfplatz	8,0	8,0	8,0
Clubhouse	8,5	8,5	8,5
Longevity & Wellness	8,1	8,1	8,1
Professional Fees (10 %)	15,7	15,1	13,8
Kontingenz (8 %)	13,9	13,3	12,1
Gesamtkapitalbedarf (Mio. €)	≈ 187,0	≈ 179,2	≈ 163,5

Erlöse, Profit & Marge

Szenario	Preis €/m²	Gesamterlös	Ø Preis/Villa
Worst Case	5.330	€ 234,6 Mio.	€ 2,64 Mio.
Base Case	6.000	€ 264,1 Mio.	€ 2,97 Mio.
Best Case	7.500	€ 330,1 Mio.	€ 3,71 Mio.

Erlös = Kapitalbedarf + Development-Profit

Angaben in Mio. €. Die grüne Fläche zeigt den Development-Profit als Differenz zwischen Verkaufserlös und Kapitalbedarf je Szenario.

Development-Marge — auch im Worst Case abgesichert

Der Worst-Case-Verkaufspreis (€ 5.330/m²) ist so kalibriert, dass selbst die ungünstigste Kombination aus höchsten Baukosten und niedrigsten Verkaufspreisen eine Development-Marge von 20,3 % hält — das Projekt bleibt in jedem Szenario klar profitabel.

Wiederkehrende Erlöse & Enterprise Value

Betriebseinheit	Worst	Base	Best
Golf Operations	4,5	6,0	7,5
Clubhouse	2,6	3,4	4,3
Longevity & Wellness	6,9	9,2	11,5
Property / Rental Management	1,9	2,5	3,1
Recurring Revenue p.a. (Mio. €)	15,9	21,1	26,4
EBITDA-Marge	22 %	28 %	35 %
EBITDA (Mio. €)	3,5	5,9	9,2
Cap Rate	8 %	7 %	6 %
Enterprise Value (Mio. €)	≈ 43,8	≈ 84,3	≈ 154,0

Gesamtwertschöpfung (Base Case)

Development-Profit

€ 84,9 Mio.

Enterprise Value Betriebe

€ 84,3 Mio.

Gesamtwertschöpfung

≈ € 169,2 Mio.

Renditekennzahlen & Kapitalstruktur

Kennzahl	Base Case	Anmerkung
Development-Profit	€ 84,9 Mio.	Erlös − Kapitalbedarf
Development-Marge	32,1 %	auf Verkaufserlös
ROI (Development, undiskontiert)	≈ 47,4 %	84,9 / 179,2 Mio.
NOI (stabilisiertes Jahr)	≈ € 5,9 Mio.	= EBITDA, vor Capex-Reserve
Project IRR (Equity, ~6 J.)	18–28 % (indikativ)	abh. von Vorverkauf & FK-Anteil
Payback Longevity-Modul	14–22 Monate	Horwath-HTL-Benchmark

Kapitalquellen-Mix: Family Office Equity 20–30 % · Senior Development Debt 35–45 % · Residential Pre-Sales (Anzahlungen) 25–35 %. Die Finanzierung folgt dem Baufortschritt und wird zunehmend durch Käuferzahlungen ersetzt — das reduziert das Kapitalrisiko gegenüber einer rein eigenkapitalfinanzierten Entwicklung erheblich.

Zeit- & Kapitalabruf (60 Monate)

Phase	Zeitraum	Fokus	Kapitalbedarf	Quelle
Phase 0	Monat 0–6	Ankauf, DD, Genehmigungen	≈ 43 Mio. €	Equity
Phase 1	Monat 6–18	Infrastruktur, Erschließung	≈ 39 Mio. €	Equity + Bank
Phase 2	Monat 12–30	Golfplatz, Clubhouse, Vertriebsstart	≈ 16,5 Mio. €	Bank
Phase 3	Monat 18–42	Villen-/Longevity-Bau, Off-Plan	≈ 90–100 Mio. €	Bank + Vorverkäufe
Phase 4	Monat 42–54	Fertigstellung, Übergaben	Restzahlungen	Käuferzahlungen
Phase 5	Monat 54+	Operativer Betrieb	—	Recurring Cashflow

Zahlungsplan Käufer (Off-Plan)

Meilenstein	Reservierung	Vertrag	Rohbau	Innenausbau	Übergabe
Anteil	10 %	20 %	30 %	30 %	10 %

Bei 40 % Vorverkaufsquote (≈ 36 Villen) und 30 % kumulierter Anzahlung ergibt sich ein früher Liquiditätszufluss von ≈ € 32 Mio. während der Bauphase — dies reduziert den externen Finanzierungsbedarf in Phase 3 signifikant.

EST8 Global AG · Real Values. Real Invest.

Swiss Holding · International Resort Development Platform · Luxury Hospitality · Medical Longevity · Residential Investments

Alle Zahlen basieren auf dem aktuellen internen Planungs- und Kalkulationsstand und sind vor einer Investitionsentscheidung durch unabhängige Due Diligence zu verifizieren. Dieses Dokument dient der wirtschaftlichen und marktbezogenen Information; es enthält bewusst keine Investmentempfehlung.